時間：2017-08-08 17:03:40 點(diǎn)擊：次
來源：經(jīng)濟(jì)參考報 作者： 劉大成

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今年7月，由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的中國財團(tuán)與普洛斯發(fā)布公告稱，該財團(tuán)與普洛斯董事會已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯達(dá)成一致，交易收購單價為每股3.38新加坡元。如本次私有化能夠完成，交易總價將達(dá)到116億美元（約790億元人民幣），有望成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購。

在此次并購中，黑石集團(tuán)（BlackstoneGroup）、KKR、RRJ、TPG等國際財團(tuán)主動退出；而阿里巴巴、京東和蘇寧等電商集團(tuán)所代表的基金或財團(tuán)因與普洛斯存在市場競爭，遭到普洛斯管理層的抵制，鎩羽而歸。

普洛斯本次私有化的價格不僅高于其上市以來的最高收盤價，也比過去12個月的成交量加權(quán)平均股價高出81%，但依然低于預(yù)期的140億美元至182億美元估價，甚至比普洛斯旗下的物業(yè)資產(chǎn)價值（147億美元）還低。

業(yè)界分析認(rèn)為，普洛斯收購案是一場“內(nèi)部人的收購游戲”，即這是一場由梅志明領(lǐng)銜的普洛斯管理層進(jìn)行的管理層收購（MBO）。

而以狙擊MBO狠烈著稱的KKR，此次也并未像過去杠桿并購RJR那樣，對普洛斯管理層發(fā)起狙擊，也是因?yàn)槊分久髟诤駱阃顿Y、高瓴資本等資本支持下預(yù)設(shè)了金降落傘、驅(qū)鯊劑甚至毒丸計劃，并定向邀請了萬科和中銀財團(tuán)加入。當(dāng)然，正是有了中國財團(tuán)雄厚資本的支撐，讓以往縱橫資本市場的國際私募巨頭對收購普洛斯望而卻步。

這樁亞洲最大的私募收購案也讓物流地產(chǎn)成為資本和社會關(guān)注的焦點(diǎn)，并向外界展示出當(dāng)前物流地產(chǎn)在中國的迅猛發(fā)展勢頭。AMB安博（包括原普洛斯Prologis除亞洲外的全球部分）、普洛斯GLP、嘉民（澳大利亞）和蓋世理等國際四大物流地產(chǎn)巨頭紛紛在中國布局，設(shè)置重資產(chǎn)。僅普洛斯GLP在華儲備的土地就高達(dá)2000萬平方米。而此次私有化之后，普洛斯GLP的資產(chǎn)基本上屬于中國資本所有，且擬在香港上市；而澳大利亞嘉民的最大股東早在2009年就已改為中投集團(tuán)。

國內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)大鱷也開始進(jìn)軍物流地產(chǎn)。萬科早在2015年就與黑石集團(tuán)成立了物流合資公司，2016年底已擁有147萬平方米的倉儲物流地產(chǎn)，并在2017年規(guī)劃完成了150萬平方米的倉儲面積。此次受邀加入普洛斯GLP私有化，表明萬科未來可能會在物流地產(chǎn)的整體布局上做出調(diào)整。

除萬科外，綠地、萬通、合生和碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)近兩年也紛紛投身物流地產(chǎn)，畢竟物流地產(chǎn)收入穩(wěn)定，風(fēng)險較低，可以與高收入高風(fēng)險的房地產(chǎn)市場形成互補(bǔ)。

據(jù)統(tǒng)計，我國目前雖然擁有5.5億平方米的物流設(shè)施，但其中現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米，人均物流倉儲面積約為0.41平方米。而美國等發(fā)達(dá)國家的人均倉儲面積達(dá)到5.41平方米。

隨著中國經(jīng)濟(jì)向上發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，人均倉儲面積的需求必然加大。特別是國內(nèi)電商及電商物流的蓬勃發(fā)展，進(jìn)一步加大了倉儲面積的需求量。據(jù)預(yù)測，到2025年，中國物流地產(chǎn)收入將達(dá)到2萬億元，倉儲面積將達(dá)到24億平方米，現(xiàn)代化物流設(shè)施市場將達(dá)到2.5萬億美元。

全球的金融大鱷們不可能對如此龐大的藍(lán)海市場無動于衷，而物流地產(chǎn)的高速穩(wěn)定發(fā)展也需要巨額資本支撐。供需雙方一拍即合，物流地產(chǎn)便迎來了資本盛宴。

物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心和分撥中心等項目。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，物流地產(chǎn)嚴(yán)重依賴相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的布局，其收益取決于倉儲、分揀及配送的倉容利用率、庫存周轉(zhuǎn)率和倉/配作業(yè)效率，而孤立或單一的物流地產(chǎn)很難滿足倉容利用率和庫存周轉(zhuǎn)率方面的要求，也就很難有市場競爭力。因此，物流地產(chǎn)必須依靠規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化布局，緊緊依托相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，為客戶提供更系統(tǒng)、更科學(xué)、更有競爭優(yōu)勢的整體解決方案，才有可能在市場從藍(lán)海向紅海躍進(jìn)的過程中保有位置，而規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的布局首要需求就是巨額資本的支撐。

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