近年來,，物流地產開始并越來越受到資本、政策和信息等配置要素影響。物流園區(qū)增長速度越來越快,、規(guī)模越建越大,，但經營效果卻不容樂觀,。物流園區(qū)規(guī)劃,，既需要深度了解區(qū)域內產業(yè)鏈生態(tài)圈的需求，又要深度了解自身要素稟賦,，更需要預測物流園區(qū)切入原有產業(yè)鏈生態(tài)圈形成新產業(yè)鏈生態(tài)圈時產生的正面/負面效應,，并預設可控投資時間進度和空間進度的機制。

市場“無形的手”把越來越多的資本帶入，穩(wěn)定的租金回報,、漸進稀缺的地塊和地價增長的期望,，使得房地產商、電商,、金融企業(yè)及工商貿企業(yè)等跨界布局物流地產,。萬科萬緯,、京東、菜鳥網絡,、平安不動產等從不同背景以不同方式進入到物流地產市場中,，進一步加劇了競爭性和稀缺性。

政府“有形的手”更是推波助瀾,。一些地方政府為本地區(qū)利益而加大“零和博弈”力度,，盡管在《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013—2020年）》中明確規(guī)定了29個一級物流園區(qū)布局城市、70個二級物流園區(qū)布局城市和若干本省確定三級物流園區(qū)布局城市,，但在具體實踐中,，一些地方政府卻往往突破各種政策限制,。

“無形的手”和“有形的手”合力,，讓物流園區(qū)增長速度越來越快、規(guī)模越建越大,，但經營效果卻不容樂觀,。盡管在《第五次全國物流園區(qū)（基地）調查報告（2018）》中確認了1638個規(guī)模以上物流園區(qū)處于運營的已占67.9%，平均投資總額為14.5億元,，2017年平均物流強度為432.9萬噸/平方公里,，但也承認了實際走訪調研中，部分園區(qū)規(guī)劃中的超大型物流園區(qū)并未真正落地經營,。

筆者按圖索驥走訪幾個名列2018年度優(yōu)秀名單的物流園區(qū),，發(fā)現部分園區(qū)實際物流運量還不及規(guī)劃及宣傳的1/3，而經營收益和上繳利稅更是難以啟齒,。

投資強而經營弱的原因,，在于國內物流園區(qū)的發(fā)展依舊處于萌芽期?；仡?0世紀80-90年代房地產和商業(yè)地產時,，可以了解標準化景觀住宅和房企品牌美譽度對購房者的吸引力，由此我們才能知道城市購物綜合體商業(yè)地產的溢價收益,。

目前,，一些物流園區(qū)規(guī)劃多是物流功能的簡單落地和概念疊加，而非結合要素稟賦去滿足區(qū)域內物流市場真實需求的商業(yè)策劃,，軟件無法匹配硬件,，管理能力無法匹配硬件和軟件，而經營策略更是無法匹配以上要素稟賦,。

經營者往往熱衷于復制成功模式,。國內某汽車主機廠從日本完整引進一條汽車裝配線，卻發(fā)現在線庫存堆積如山,，甚至影響作業(yè)空間,，其原因是日本裝配線原節(jié)拍時間是43秒,，而國內裝配線節(jié)拍只能達到3分40秒，在線庫存必然堆積如山,；上海浦東機場準點率為52%,，而相距不遠的東京成田機場準點率卻高達92%，浦東機場跑道數5個,，成田機場跑道數僅有2個,，原因是成田機場起飛間隔跑道距離不超過5公里，而浦東機場距離是3倍-5倍,，起飛頻率則是數倍至十數倍,，硬件再好，軟件和管理不配套也只能不準點,。

規(guī)模越大,、投資越大、功能越完善反而有可能導致運營困難,。國內許多旅游景點原本可以維持運營且持續(xù)提升,，但由于經營者急于提質升級、貪大求全,，復制其他高大上景觀,，景區(qū)建設得越漂亮反而景點死得越快。

自然資源部部長陸昊提出“多規(guī)合一”的國土空間規(guī)劃,，深度體現了管理經濟學統(tǒng)領規(guī)劃的理念,，較為合理。

物流園區(qū)規(guī)劃,，既需要深度了解區(qū)域內產業(yè)鏈生態(tài)圈的需求,，又要深度了解自身要素稟賦，更需要預測物流園區(qū)切入原有產業(yè)鏈生態(tài)圈形成新產業(yè)鏈生態(tài)圈時產生的正面/負面效應,，并預設可控投資時間進度和空間進度的機制,。

打造“資本+物流地產”產業(yè)鏈生態(tài)高溢價能力的標桿企業(yè)當屬普洛斯（GLP）。

作為中國最大的物流地產提供商和服務商,，普洛斯擁有3340萬平方米物業(yè)總面積和1750萬運營倉儲面積,，開發(fā)、建設和管理了267個物流園和工業(yè)園,，并利用房地產信托投資基金（REITs）的輕資產運營模式,，將資金回籠時間從10年縮短到不足1年，特別是利用園區(qū)網絡化,、規(guī)?；暗谌饺^程物流服務吸引優(yōu)質客戶。百世快遞,、京東,、德邦,、唯品會和中外運長航等知名企業(yè)名列承租前5名，亞馬遜等電商企業(yè),、屈臣氏等快消品企業(yè),、百勝等快餐企業(yè)和大眾等制造企業(yè)也與普洛斯長期簽約，2017年高達70%出租率使得普洛斯在園區(qū)建設,、招商和出售（私募基金）等項目都能在1年內完成,，隨后物業(yè)管理和長期運營又保障了穩(wěn)定的收入源。這種高周轉,、高杠桿且快速迭代的輕資產運營模式以壟斷性的絕對優(yōu)勢雄霸中國物流地產行業(yè),。

當然，普洛斯為吸引資本進入私募基金,，將土地增值計入收入源,，而國內絕大多數物流園區(qū)并未計入。同時普洛斯具有先發(fā)優(yōu)勢的成功也難以在其他物流園區(qū)運營上簡單復制,。但新增物流園區(qū)可以在理念復制基礎上再進行優(yōu)化創(chuàng)新（可變,、加減,、逆向,、換位、倍增等）,、升維創(chuàng)新,、生態(tài)創(chuàng)新和元模式創(chuàng)新驅動的CODEX方法（第三代創(chuàng)新技術）實現新的突破。而今最可能實現就是升維創(chuàng)新后尋找要素稟賦中蘊含的“無本萬利”,。

升維創(chuàng)新是指將產品功能或服務內容提升更高維度,，找到更廣闊時間/空間的外部資源；而“無本萬利”是利用可控且低成本的閑置或少用資源,，獲取更多的邊際溢價,。

美國的Uber共享汽車和Airbnb共享房間實現了閑置資源的復用，而中國的摩拜和ofo共享單車則實現了資源的分時租賃,，這都屬于“一本萬利”模式,。如何在物流園區(qū)要素稟賦外擴展時間維和空間維是物流園區(qū)規(guī)劃升維創(chuàng)新的關鍵。

筆者在長治潞城現代智慧物流產業(yè)園規(guī)劃中,，以參與四方近零成本“無本萬利”運營模式成功地將鐵路,、政府、民營企業(yè)和基金有機融合在一起,。北京鐵路局以鐵路運能運量作價股權,，長治潞城政府以土地資源作價股權，民營為主體的混合所有制企業(yè)以管理能力作價股權,，物流基金以投資和資本管理作價股權,。

四方擁有資源的使用成本基本為零,，并可根據運營狀況隨時控制擁有資源的增減，而分享利潤卻是按股權即時可得,。這也是長治潞城現代智慧物流產業(yè)園規(guī)劃建設不到半年就開始實現運營收入,、未來可望高溢價的根本原因。