時間：2015-06-02 16:15:30 點擊：次
來源：中國電子商務物流服務網(wǎng) 作者：

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規(guī)劃和運營

    物流園區(qū)規(guī)劃是一個全面、系統(tǒng)的流程，可分為可行性分析,、園區(qū)選址,、內部功能結構設計與布局三個部分。

園區(qū)的選址是物流園區(qū)投資建設非常重要的環(huán)節(jié),，好的位置是決定物流園區(qū)成本控制的關鍵因素,，好的選址也意味著物流園區(qū)成功了一半。如果要投資建設一個園區(qū),，要規(guī)劃園區(qū)的定位,，如：區(qū)域組織性的園區(qū)、商貿物流性的園區(qū),、產業(yè)基地型的園區(qū),、運輸樞紐型的物流園區(qū)、綜合型物流園區(qū)等,。

園區(qū)選址有幾項原則：第一,，經(jīng)濟合理性的原則。需要從以下幾個方面需要考慮：（1）物流現(xiàn)狀分析和預測情況,；（2）園區(qū)區(qū)位情況,；（3）園區(qū)交通條件；（4）園區(qū)產業(yè)及消費支撐條件,；（5）基礎設施情況,。第二，整體規(guī)劃和適度超前的原則,。第三,，當?shù)亟?jīng)濟結構合理性的原則。

在具體的運營管理中,，普洛斯提出了“雙C法則”,。第一，資金,。第二,，客戶。
普洛斯一直保持90%的出租率,，有四點原因：首先,，普洛斯的物流園區(qū)定位很清晰,。普洛斯對整個物流園區(qū)投資建設有很嚴密的項目評估流程，通過這個評估流程,，客戶需求的分析,，很明確要建設什么樣的園區(qū)，在哪里投資建園區(qū),。

第二,，有效的客戶管理系統(tǒng)。有了客戶,，就需要把客戶很好管理起來,。普洛斯有一整套CRM的系統(tǒng)，對客戶全程跟蹤,，這樣能夠更好地滿足客戶未來的擴張,。

第三，全面的激勵和營銷,。物流園區(qū)很重要的指標是出租率,，無論是普洛斯前線的物業(yè)經(jīng)理，還是辦公室的文職人員,，有時間都會去推銷普洛斯,。

第四，注重客戶滿意率,。中國物流園區(qū)還處于比較初級的階段,，有很多新技術、新方法可以引入,。普洛斯在這方面也在不斷地提升和探討,，希望通過這樣的提升和探討，不斷滿足客戶日益增長的多樣化需求,。

兩個案例
（一）電子商務物流園運營和規(guī)劃特色——以唯品會普洛斯物流園為例
電子商務物流園的運作特點：一是注重“最后一公里”,；二是大量的分揀配送作業(yè)，系統(tǒng)對園區(qū)電力系統(tǒng),，屋面系統(tǒng)有特殊需求,；三是車輛眾多，園區(qū)車輛及秩序需要管理,，人員密集,，需要對園區(qū)功能定位的設計輔助配套需求；四是電商有很多促銷,，有很多季節(jié)性的高峰,，對物流園區(qū)的保障能力提出了挑戰(zhàn)。

普洛斯針對電商運作特色采取了相應的措施：第一,，電商對滿足“最后一公里”有要求,，普洛斯幫助電商確定哪些位置是物流園區(qū)中最佳的位置,，是否能滿足最快的把商品交付到使用者及客戶手里；第二,，普洛斯做一些精確的計算，包括擴大電力的供應和屋面的承載,，同時為一些地方配備備用的發(fā)電機組,，保障園區(qū)電力；第三,，采取人車分流設置和車輛管理系統(tǒng)來保障整個園區(qū)的車輛安全,；第四，普洛斯會根據(jù)園區(qū)的特點,，增加配套設施,，比如食堂、宿舍,、停車棚等,，包括園區(qū)需要的公共休閑設施，把普洛斯園區(qū)建成一個“小社會”,，來滿足園區(qū)內物流人的需求,。第五，為了應對季節(jié)性高峰需求,，普洛斯基本上都會提前一個月,，跟客戶進行溝通，滿足在高峰期季節(jié)性運作需求,。

從2009年到2013年,，普洛斯電子商務企業(yè)的比例從3%到22%，抓住了整個電子商務強勁的增長機遇,，和國內很多電商企業(yè)展開合作,，快速推進全國性網(wǎng)絡布局。唯品會就是與普洛斯合作的眾多電子商務企業(yè)之一,。唯品會與普洛斯在中國展開了全國范圍的合作,，唯品會目前在中國共有四個配送中心，其中有兩個選擇了普洛斯物流園,，普洛斯淀山湖物流園是其中之一,。

唯品會是做奢侈品電子商務的企業(yè)，普洛斯的唯品會華東物流配送中心基地位于昆山市南部,，淀山湖北部,。土地現(xiàn)狀平整，無任何建筑物,，周邊供電,、供水等配套齊全,，輻射整個華東區(qū)，因為離上海很近,，距離最近的高速公路也只有4公里,，A30只有7.5公里，所以它是最佳的可以做結點性的物流園區(qū),，總的建筑面積是13萬平米,，是普洛斯為唯品會專門定制的園區(qū)。

普洛斯倉庫設計很獨特,，一般物流園區(qū)的倉庫,，都是獨棟設計。對于電子商務的企業(yè),，很希望把多庫連起來形成一個巨型的倉庫來提高效率,。普洛斯借鑒了天津亞馬遜及昆山花橋亞馬遜的成功經(jīng)驗，通過多庫結合,，形成“巨型倉庫”,。在倉庫北側設置了收貨區(qū)，在南側設置了發(fā)貨區(qū),，收發(fā)貨區(qū)每個柱跨都設置了貨物升降平臺以及提升門,，倉庫之間則通過叉車來流通，形成快進快出的周轉模式,，提高了周轉效率,，解決了單棟倉庫無法達到的靈活性。

（二）普洛斯蘇州物流園
普洛斯蘇州物流園是普洛斯于2004年進入中國的第一個項目,，是跟蘇州工業(yè)園區(qū)合資的項目,，占地50多萬平方米，服務55家國內外知名的客戶,，是華東地區(qū)現(xiàn)在規(guī)模最大,、綜合實力最強、專業(yè)化的物流園區(qū),。物流園區(qū)有很好的地理位置,，位于滬寧高速公路出口處，不僅服務于整個園區(qū)工業(yè),，也可以服務長三角市場的配送,。很多知名的企業(yè)都引入到這個物流園區(qū)中，而且形成了整個園區(qū)產業(yè)鏈上下游的整合,。普洛斯正在做O2O的創(chuàng)新,，以此來增強客戶的服務體驗。初步在蘇州園區(qū)做一些試點,，作為打造產品的“服務中心”,，初步規(guī)劃由園區(qū)現(xiàn)場服務點,、基于微信的信息平臺兩大模塊構成。服務中心——園區(qū)現(xiàn)場服務點是基于現(xiàn)有物業(yè)服務進行提升和功能拓展,，并引入外部服務資源,，形成“基礎物業(yè)服務+增值物業(yè)服務”的一體化服務能力；服務中心——基于微信的信息平臺,，可為各類用戶提供便捷的工具（如服務申請,、協(xié)作執(zhí)行、評估）,，亦便于一定的信息服務和用戶交互。通過引入第三方服務廠商在服務平臺中,，來更好地為園區(qū)內的客戶服務,。