長江三角洲城市群，包含上海市、江蘇省、浙江省、安徽省4個(gè)省份，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量占全國將近四分之一，是“一帶一路”與長江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯地帶，是中國城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)最好的地區(qū)之一，也是中國物流地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的地區(qū)之一。

 

12月1日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》（下稱《綱要》）。《綱要》是指導(dǎo)長三角地區(qū)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期一體化發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是制定相關(guān)規(guī)劃和政策的依據(jù)，規(guī)劃期至2025年，展望到2035年。《綱要》提到要“加強(qiáng)城市間協(xié)同創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)”，將著重長三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)均衡化發(fā)展，“發(fā)揮上海龍頭帶動(dòng)作用，蘇浙皖各揚(yáng)所長”，從區(qū)域?qū)用嬉龑?dǎo)產(chǎn)業(yè)要素重新布局，意味著城市邊界被打破，并將催生產(chǎn)生新的產(chǎn)業(yè)與空間組織形式。

 

新的產(chǎn)業(yè)與空間組織形式必將對長江三角洲區(qū)域的物流地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。為了更好地了解長江三角洲地區(qū)物流地產(chǎn)市場情況，頭等倉將選取長三角地區(qū)幾個(gè)主要城市為代表，整合這些市場當(dāng)前物流地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合市場環(huán)境，為您提供最新的長三角物流地產(chǎn)市場分析以及大數(shù)據(jù)分享。

 

 

2019年，長江三角洲地區(qū)土地出讓持續(xù)收緊政策，主要城市的經(jīng)營性倉儲(chǔ)一手用地供應(yīng)量均為近幾年以來最少。由于城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)展要求以及倉儲(chǔ)用地的低稅收產(chǎn)出等原因，2015年以來長三角地區(qū)主要城市經(jīng)營性倉儲(chǔ)用地的政府招拍掛供應(yīng)量呈逐年遞減的趨勢。尤以上海和杭州這兩個(gè)城市為例，2015年至2019年這五年，政府一手土地的供應(yīng)總量僅有652畝和900畝。

 

倉儲(chǔ)用地供應(yīng)緊缺的同時(shí)，工業(yè)用地作倉儲(chǔ)物業(yè)開發(fā)用途也將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。在長三角區(qū)域的部分重點(diǎn)城市，一些將工業(yè)用地用作倉儲(chǔ)物業(yè)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)在后續(xù)項(xiàng)目審批、招商定位、稅收要求等方面已然受到了諸多限制。

 

由于一手招拍掛用地的供給局限，長三角區(qū)域部分重點(diǎn)城市中二手大宗交易在新增供應(yīng)中比例仍在增加，交易價(jià)格也不斷提升。市場的整體租金價(jià)格水平，會(huì)受二手項(xiàng)目入市比重的影響，增幅提高。同時(shí)，二手項(xiàng)目在改建、新建及運(yùn)營過程也依然會(huì)面臨土地使用性質(zhì)及稅收要求等各方面的限制。

 

以下圖表為頭等倉調(diào)研長三角主要城市近五年（2015年-2019年）一手經(jīng)營性倉儲(chǔ)用地的出讓數(shù)據(jù)：

 

一手經(jīng)營倉儲(chǔ)出讓

 

 

▲需求增速放緩 

 

2019年伊始，隨著中美貿(mào)易摩擦加劇，中國經(jīng)濟(jì)增速趨緩，華東區(qū)整體倉儲(chǔ)需求增長緩慢，倉儲(chǔ)項(xiàng)目去化周期也將相應(yīng)延長。但是，上海及臨近上海的幾個(gè)子市場，由于大上海地區(qū)強(qiáng)大的消費(fèi)能級，其市場需求量以及租金水平仍然保持穩(wěn)定，空置率未見明顯上浮；

 

▲電商自建倉儲(chǔ)

 

自2019年開始，二、三線城市電商自建倉儲(chǔ)項(xiàng)目入市比例有了顯著提升，部分市場需求被自用消解的同時(shí)，這些項(xiàng)目也將會(huì)選擇投入經(jīng)營以去化空余面積。且電商自用為主的倉儲(chǔ)特性使得自建倉儲(chǔ)相比專業(yè)開發(fā)商擁有更多的讓價(jià)空間及租賃策略選擇，造成一定程度市場競爭的加劇；

 

▲用地性質(zhì)及稅收政策嚴(yán)苛

 

頭等倉調(diào)研結(jié)果顯示，上海部分區(qū)域，隨著工業(yè)用地使用限制和倉儲(chǔ)注冊落稅要求日益嚴(yán)格，被限物流園區(qū)面臨著租戶退租、定位調(diào)整、去化難度增加的困境。而上海范圍其他部分區(qū)域未受政策限的物流園區(qū)其租金水平由于需求的增加隨之上漲；同時(shí)，部分成本敏感型以及大面積需求客戶陸續(xù)遷移至了環(huán)滬地區(qū)。頭等倉預(yù)測，在長三角一體化的政策大環(huán)境下，上海及其周邊城市在后續(xù)幾年受到政策延伸性的影響會(huì)日益明顯。 

 

 

▲理性投資選擇

 

投資方、開發(fā)商對宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢及需求市場波動(dòng)緊密關(guān)注，對于投資標(biāo)的的所在區(qū)域政策導(dǎo)向、用地性質(zhì)、潛在需求來源將更加關(guān)注。投資人和開發(fā)商趨向于選擇更為理性和長期的投資策略；

 

▲環(huán)滬外溢效應(yīng)

 

隨著上海倉儲(chǔ)政策嚴(yán)限，長三角一體化進(jìn)程不斷加快，產(chǎn)業(yè)鏈向周邊衛(wèi)星城市繼續(xù)集聚發(fā)展，環(huán)滬區(qū)域位置優(yōu)越的衛(wèi)星城市仍然是投資方、開發(fā)商的熱點(diǎn)選擇。 

 

以下圖表為頭等倉調(diào)研長三角主要城市截至2019年12月甲A庫、甲B庫的城市總體量與空置率： 甲A、甲B，是沿用頭等倉對于高標(biāo)倉庫、普通倉庫的稱謂，有關(guān)甲A及甲B的定義詳見文末。

 

 

總體量與空置率

 

甲A庫方面，上海和蘇州由于2019年新增供應(yīng)較少，空置面積穩(wěn)定去化（不包括受政策限制的項(xiàng)目），空置率較上一年仍有所下降。而受新項(xiàng)目入市、需求波動(dòng)等因素影響，南京、南通、嘉興、寧波甲A庫空置率上升幅度較大，均超過10%。南京市場，由于江寧區(qū)一近12萬平方米的甲A庫項(xiàng)目于本季度剛剛?cè)胧校罩寐噬仙?.5個(gè)百分比至19.12%。

 

 

根據(jù)房地產(chǎn)租金走勢周期規(guī)律：漲幅加快、漲幅放緩、跌幅加快、跌幅放緩這四個(gè)環(huán)節(jié)，目前長三角主要城市的物流地產(chǎn)租金走勢均處于漲幅放緩的階段，但其整體租金相較全國平均租金仍處于較高水平；相比2017-2018年的增幅加快階段，2019年整體租金水平保持平穩(wěn)，上漲幅度趨緩。

 

以下圖表為頭等倉調(diào)研長三角主要城市截至2019年12月甲A庫、甲B庫的租金分布及離散區(qū)間：

 

 

 

2019年受到政策收緊、需求增速放緩、競爭格局加劇等因素的影響，長三角部分城市空置率有顯著升高，同時(shí)租金增幅趨緩，長三角物流地產(chǎn)進(jìn)入供需結(jié)構(gòu)調(diào)整階段。面臨調(diào)整階段市場新的挑戰(zhàn)，頭等倉認(rèn)為，提高市場信息化程度，打破物業(yè)持有方與客戶之間的信息壁壘，讓客戶充分整合資源并充分選擇；讓物業(yè)持有方充分了解市場情況并做出調(diào)整，應(yīng)當(dāng)是應(yīng)對挑戰(zhàn)的重要舉措之一。對地域分布離散的倉儲(chǔ)項(xiàng)目進(jìn)行信息化整合，滿足物流公司、電商、傳統(tǒng)零售連鎖、高端制造等企業(yè)的倉儲(chǔ)運(yùn)營需求，使資源有效匹配，提升區(qū)域市場整體物流效率，促進(jìn)長江三角洲區(qū)域物流地產(chǎn)市場的成熟發(fā)展。頭等倉將持之以恒地在提高物流地產(chǎn)市場信息化的道路上繼續(xù)致力！