以萬科物流為代表的大企業(yè)通過一系列大手筆，對(duì)普洛斯、太古冷鏈等原本就擁有很多冷庫(kù)的企業(yè)進(jìn)行整合，使得短期內(nèi)一張完整的冷庫(kù)地網(wǎng)呼之欲出，新的冷庫(kù)格局將出現(xiàn)。

一、透過數(shù)字看冷庫(kù)

全國(guó)冷庫(kù)重點(diǎn)需求區(qū)域

據(jù)中物聯(lián)冷鏈委、鏈庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018上半年全國(guó)冷庫(kù)需求超過150萬平米，同比增長(zhǎng)14.9%。主要集中在北上廣深，以及福建、天津、浙江、江蘇、山東、重慶、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。

不同類型企業(yè)對(duì)冷庫(kù)需求情況

從鏈庫(kù)平臺(tái)上反映的企業(yè)求租冷庫(kù)情況來看，如圖所示的六類企業(yè)代表了不同比例的冷庫(kù)需求，它們求租冷庫(kù)的主要原因有：業(yè)務(wù)異地?cái)U(kuò)張，需要新的分撥倉(cāng)；現(xiàn)租冷庫(kù)合同到期或即將拆遷；季節(jié)性業(yè)務(wù)需求，臨時(shí)需要冷庫(kù)進(jìn)行周轉(zhuǎn)；出現(xiàn)新的入局者，重點(diǎn)城市需要冷庫(kù)網(wǎng)點(diǎn)支撐。

全國(guó)冷庫(kù)重點(diǎn)可出租區(qū)域情況

據(jù)鏈庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018上半年全國(guó)冷庫(kù)可出租面積超過330萬平米，同比增長(zhǎng)12.1%。主要集中在北上廣深，以及湖北、山東、江蘇、遼寧、山東、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。

冷庫(kù)供需區(qū)域重疊度

（一）對(duì)比后發(fā)現(xiàn)的有趣問題及思考：

1.有些城市供需兩旺，例如北京、上海、廣州。這里面的最大問題，在于為什么供需無法有效匹配？

主要原因是：高標(biāo)庫(kù)少，很多冷庫(kù)硬件差無法滿足高端客戶需求；資質(zhì)證照不全，客戶在選擇時(shí)有后顧之憂；地理位置偏，交通不便，輻射半徑小，造成物流成本高。

2.哪些省市還有投資建設(shè)冷庫(kù)的機(jī)會(huì)？

很簡(jiǎn)單，需求旺盛且冷庫(kù)存量不足，比如福建、浙江、貴州、河南等地。可以看出這些都是二線省會(huì)城市，面臨新一輪經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)。

3.對(duì)于那些冷庫(kù)相對(duì)過剩的省市該怎么辦？

典型的比如湖北、湖南、山東等。首先在冷庫(kù)的經(jīng)營(yíng)方面，要找準(zhǔn)定位做到差異化。有時(shí)候冷庫(kù)過剩不僅僅是因?yàn)樾枨笊伲赡苁且驗(yàn)槔鋷?kù)本身滿足不了需求。

（二）2018上半年主要城市冷庫(kù)價(jià)格行情參考

1.北京度一檔。

北京冷庫(kù)本來就相對(duì)緊缺，加上去年底開始的持續(xù)對(duì)非合規(guī)資質(zhì)冷庫(kù)的整頓關(guān)停，導(dǎo)致北京冷庫(kù)資源緊俏，價(jià)格自然水漲船高；

2.上海、南京、廣州、深圳、海口、昆明等地冷庫(kù)價(jià)格相對(duì)較高。

其中前四個(gè)屬于典型的一線或準(zhǔn)一線消費(fèi)城市，隨著政策環(huán)境趨緊，冷庫(kù)價(jià)格將進(jìn)一步上漲。后兩個(gè)城市由于自然氣候以及產(chǎn)地屬性等因素，冷庫(kù)價(jià)格也趨于高位。

3.大部分城市波幅不大，供需平衡。

價(jià)格都在2.5-3元之間，但像杭州、天津、成都、重慶等城市，隨著需求的增加，冷庫(kù)價(jià)格有上漲空間。

4.少部分城市冷庫(kù)價(jià)格不高。

例如像銀川、呼市、太原等，主要原因是消費(fèi)升級(jí)速度相對(duì)較慢，經(jīng)濟(jì)水平一般，冷庫(kù)市場(chǎng)不規(guī)范造成的。

2018年上半年部分在建或投產(chǎn)冷庫(kù)項(xiàng)目

*鏈庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018上半年新建冷庫(kù)超過240萬噸。

二、冷庫(kù)市場(chǎng)特點(diǎn)變化

（一）有庫(kù)難租，反映市場(chǎng)需求標(biāo)準(zhǔn)不斷提高

資質(zhì)證照：健全的冷庫(kù)資質(zhì)證照成為客戶選擇冷庫(kù)的前提。

溫度達(dá)標(biāo)：對(duì)冷庫(kù)溫度越來越重視，要實(shí)時(shí)查看溫度數(shù)據(jù)。

多溫區(qū)：冷凍庫(kù)需求最大，但一定要配套冷藏和常溫庫(kù)。

增值服務(wù)：冷庫(kù)方要可提供簡(jiǎn)單的拆零、貼標(biāo)、分揀等增值服務(wù)。

高標(biāo)庫(kù)：冷庫(kù)硬件設(shè)備要標(biāo)準(zhǔn)，露天月臺(tái)、堆垛庫(kù)等幾乎沒有市場(chǎng)。

（二）事故頻發(fā)，凸顯冷庫(kù)安全防范重要性

截止2018年6月底，有詳細(xì)統(tǒng)計(jì)的冷庫(kù)事故多達(dá)10多起，比如泰州食品廠冷庫(kù)、深圳南山區(qū)冷庫(kù)、湖南老巴陵水產(chǎn)冷庫(kù)、遂寧高金食品冷庫(kù)、南京岳海冷庫(kù)等。有關(guān)部門對(duì)于冷庫(kù)的監(jiān)管越來越嚴(yán)格。

多起冷庫(kù)火災(zāi)事故，究其原因多是因?yàn)橹评鋭┬孤丁⒕€路老化起火、常年失檢失修，而這些原因都反映了企業(yè)在對(duì)冷庫(kù)安全防范方面意識(shí)淡薄，缺乏有效的手段。

對(duì)冷庫(kù)進(jìn)行檢測(cè)，就像醫(yī)生會(huì)診一樣，人眼無法發(fā)現(xiàn)的隱疾、隱患，可以通過儀器設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)，有條件的還可以輔之實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，根據(jù)測(cè)試結(jié)果給予安全性能評(píng)估。像國(guó)外的UL認(rèn)證、FM認(rèn)證等，都是通過第三方專業(yè)實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行檢測(cè)認(rèn)證，對(duì)產(chǎn)品的性能和品質(zhì)進(jìn)行認(rèn)可。

因此，國(guó)內(nèi)冷庫(kù)也應(yīng)該盡早建立完備的檢測(cè)認(rèn)證體系，將標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)驗(yàn)和檢測(cè)高度結(jié)合起來，減少冷庫(kù)事故發(fā)生。目前中物聯(lián)冷鏈委已協(xié)同有關(guān)機(jī)構(gòu)開始這方面的工作。

（三）環(huán)境趨緊，冷庫(kù)外遷和干倉(cāng)改造持續(xù)增多

1.行業(yè)大環(huán)境在變：

冷庫(kù)監(jiān)管力度越來越大，無資質(zhì)冷庫(kù)面臨拆遷整頓；

一線城市非核心產(chǎn)業(yè)面臨外遷，物流身處其列；

倉(cāng)儲(chǔ)物流用地批復(fù)難度大，納稅能力低。

2.如何應(yīng)對(duì)：

一線城市冷庫(kù)外遷，周邊城市冷庫(kù)迎發(fā)展機(jī)遇。

傳統(tǒng)庫(kù)房廠房或閑置用地改造為冷庫(kù)成蹊徑。

（四）整合加速，冷庫(kù)市場(chǎng)格局正在發(fā)生變化

冷庫(kù)一直是冷鏈物流中的最重要節(jié)點(diǎn)。近幾年有企業(yè)逐步對(duì)單個(gè)冷庫(kù)進(jìn)行收購(gòu)，但這種方式還是無法快速布局全國(guó)冷庫(kù)網(wǎng)絡(luò)。

一直到今年，以萬科物流為代表的大企業(yè)通過一系列大手筆，對(duì)普洛斯、太古冷鏈等原本就擁有很多冷庫(kù)的企業(yè)進(jìn)行整合，使得短期內(nèi)一張完整的冷庫(kù)地網(wǎng)呼之欲出，新的冷庫(kù)格局將出現(xiàn)。

三、冷庫(kù)發(fā)展趨勢(shì)

（一）降低風(fēng)險(xiǎn)：合建合營(yíng)冷庫(kù)是趨勢(shì)

合建、合營(yíng)冷庫(kù)可提高冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，降低單方前期投資金額，實(shí)現(xiàn)雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，因此成為很多價(jià)值觀相同的企業(yè)的選擇。

尤其是甲方客戶（例如餐飲、零售）和第三方具備專業(yè)冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)共同投資合營(yíng)冷庫(kù)，不僅能放心的存儲(chǔ)貨物，也能避免冷庫(kù)前期招租不利帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

合建合營(yíng)的方式不局限于雙方共同出資，也可以是一方拿地一方投資等方式。

（二）現(xiàn)多數(shù)冷庫(kù)不能滿足小散訂單需求，彈性倉(cāng)是趨勢(shì)

據(jù)鏈庫(kù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，越來越多的小批量訂單對(duì)冷庫(kù)需求旺盛，而它們的特性往往是碎片化的、無規(guī)律的，會(huì)隨著季節(jié)、地域、訂單等發(fā)生變化。

傳統(tǒng)的冷庫(kù)，由于單體庫(kù)間大、操作系統(tǒng)落后、價(jià)格體系固定、增值服務(wù)手段少等原因，常常無法滿足這類新增客戶的需求。如果能夠有效切入這類市場(chǎng)，是有效避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，提升冷庫(kù)利潤(rùn)空間的好方式。

（三）盲目建冷庫(kù)隱患大，大庫(kù)定制化是趨勢(shì)

鏈庫(kù)平臺(tái)顯示，今年以來新上馬的冷庫(kù)項(xiàng)目不在少數(shù)，而且很多都是上萬噸體量，前期投資成本巨大。但部分冷庫(kù)由于建設(shè)之前調(diào)研不足，功能定位不明確，有缺乏意向客戶，導(dǎo)致建成之后面臨嚴(yán)峻的招商問題。

反觀一些后期運(yùn)營(yíng)比較好的冷庫(kù)，則在前期對(duì)客戶和冷庫(kù)定位考慮比較充分，據(jù)了解很多都向中物聯(lián)冷鏈委研究院或其他業(yè)內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行過咨詢。專家也表示，冷庫(kù)的建設(shè)要參考城市需求、產(chǎn)地銷地、流通節(jié)點(diǎn)、潛在客戶類型等多個(gè)因素，最好是定制化，切不可盲目建造。