核心導(dǎo)讀：

1,、目前國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)五類玩家：傳統(tǒng)物流地產(chǎn),、房地產(chǎn)商、電商企業(yè),、快遞企業(yè),、國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)。

2,、物流地產(chǎn)主要布局：

1）普洛斯布局全鏈條生態(tài),；

2）萬緯入局冷鏈倉(cāng)配；

3）豐樹布局企業(yè)辦公樓,；

4）宇培組建全國(guó)性物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò),；

5）順豐與地產(chǎn)巨頭合作共建智慧化物流園區(qū)。

3,、目前物流地產(chǎn)行業(yè)一二梯隊(duì)企業(yè)迅猛擴(kuò)張發(fā)展,，與第三梯隊(duì)差距差距明顯。房地產(chǎn),、金融,、物流行業(yè)的入局，使物流地產(chǎn)成為新一波風(fēng)口,，更有普洛斯等行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)型物流生態(tài)運(yùn)營(yíng)商,，延伸至物流上下游，形成生態(tài)閉環(huán),。

1,、物流地產(chǎn)概況

1.1  基本概念

物流地產(chǎn)是根據(jù)物流企業(yè)的發(fā)展需求，在適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)對(duì)物流設(shè)施投資的工業(yè)地產(chǎn)。物流地產(chǎn)最早由美國(guó)普洛斯提出,，物流地產(chǎn)主要包括物流倉(cāng)庫(kù),、停車場(chǎng)、配送及分撥中心,、辦公寫字樓,、企業(yè)公寓等所有物流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)載體。

1.2  地產(chǎn)分類

（1）土地屬性

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》,，按土地用途,，將城市建設(shè)用地分為：居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地,、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地,、工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地,、道路與交通設(shè)施用地,、公用設(shè)施用地以及綠地與廣場(chǎng)用地。

（2）功能分類

按照投資強(qiáng)度及物流強(qiáng)度不同,，可以將物流用地分為貨運(yùn)服務(wù)型,、生產(chǎn)服務(wù)型、貿(mào)易服務(wù)型以及綜合服務(wù)型四種,。

在投資強(qiáng)度方面,，綜合服務(wù)型以及海空港貨運(yùn)物流用地對(duì)投資的要求很高,，最高可達(dá)到每畝地100萬元,，相反陸港型貨運(yùn)用地與貿(mào)易服務(wù)型需要的投資強(qiáng)度則低至每畝地60萬元。

物流運(yùn)營(yíng)強(qiáng)度方面,，由于海港運(yùn)輸方式單票貨運(yùn)量大,，物流強(qiáng)度高達(dá)每年每平方公里5000萬噸。

1.3  運(yùn)營(yíng)模式

按投資以及運(yùn)營(yíng)主體不同,，物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式可分為三種：

（1）由地產(chǎn)商開發(fā),，交付給物流企業(yè)進(jìn)行管理，如各大物流園區(qū),、快遞配送分揀中心和快運(yùn)分撥中心等。

（2）地產(chǎn)商自己開發(fā)并管理運(yùn)營(yíng),，租給企業(yè)客戶使用,，提供自主建設(shè)的物流設(shè)施以及物業(yè)管理服務(wù)，主要應(yīng)用于物流倉(cāng)庫(kù)等場(chǎng)景,。

（3）由地產(chǎn)商以及物流企業(yè)合作共同出資或成立基金用于開發(fā)建設(shè),，合作經(jīng)營(yíng)。這種運(yùn)營(yíng)模式不但可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、建設(shè)方面的優(yōu)勢(shì),，還可以發(fā)揮物流企業(yè)在物流效率及運(yùn)營(yíng)方面的長(zhǎng)處,。

1.4  收入來源

物流地產(chǎn)的收入來自五個(gè)方面，出租業(yè)務(wù),、服務(wù)管理業(yè)務(wù),、項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)、土地增值及其他收益,。其中出租業(yè)務(wù)包括倉(cāng)庫(kù),、設(shè)備、房屋租賃,、停車場(chǎng)收費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)用,；服務(wù)管理業(yè)務(wù)包括信息服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù),、FA融資咨詢業(yè)務(wù)等等,；除了投資管轄內(nèi)的項(xiàng)目以及土地的增值所帶來的收益，物流地產(chǎn)商還可以通過自身增資擴(kuò)股以及上市獲得盈利,。

2,、物流地產(chǎn)玩家

2.1  市場(chǎng)份額排名

物流地產(chǎn)行業(yè)多年以來一直維持著「貞觀之治，邊疆穩(wěn)固」的格局,。截至2017年底,，普洛斯以國(guó)內(nèi)43％的市場(chǎng)占有率以及1825萬平方米的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)面積位列Tier 1；萬緯,、嘉民,、安博、宇培利用集團(tuán)優(yōu)勢(shì),，通過收購(gòu)與開發(fā),，快速擴(kuò)張，以300萬平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)位居Tier 2,；豐樹,、寶灣、易商紅木,、維龍等位列第三梯隊(duì),，由于僅僅局限在北上廣深等一線城市及周邊衛(wèi)星城市，相較前兩梯隊(duì)運(yùn)營(yíng)面積較少,。

數(shù)據(jù)來源：普洛斯,、宇培、豐樹年報(bào)及其他企業(yè)官網(wǎng)

2.2  玩家分類

國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)各股勢(shì)力「五分天下」：

（1）傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商如普洛斯,、宇培等巨頭「挾天子以令諸侯」——2016年5月宇培港股上市,，2017年7月普洛斯私有化,。

（2）第二股勢(shì)力由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)萬科、綠地,、華夏幸福,、碧桂園等組成，在物流地產(chǎn)行業(yè)「后來居上」——發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)自身土地資源及資金優(yōu)勢(shì),，拓展布局,。

（3）電商企業(yè)如阿里、京東,、蘇寧等,，「搶灘登陸」物流地產(chǎn)，自主建設(shè)物流倉(cāng)庫(kù),、網(wǎng)點(diǎn)以及門店等物流設(shè)施,。

（4）隨著順豐、三通一達(dá)等快遞企業(yè)成功上市,，在轉(zhuǎn)型升級(jí)倉(cāng)配業(yè)務(wù)以及加強(qiáng)航空運(yùn)力效率的需求下,，紛紛劍指物流地產(chǎn)。

（5）金融機(jī)構(gòu)也在進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)的路上前行——國(guó)外企業(yè)有美國(guó)的厚樸以及新加坡的淡馬錫和華平資本,，國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)有香港的RRJ以及近幾年廣受關(guān)注的平安不動(dòng)產(chǎn)等,。

2.3  地區(qū)分布

國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)主要布局國(guó)內(nèi)五大物流樞紐地區(qū)，分別為長(zhǎng)三角,、京津冀,、長(zhǎng)江中游、成都重慶及珠三角地區(qū),，其中普洛斯與寶灣做到了五地區(qū)全覆蓋,；嘉民以及宇培（中國(guó)物流地產(chǎn)）等T2企業(yè)覆蓋除了珠三角地區(qū)以外的其他四個(gè)地區(qū)；易商紅木,、豐樹等T3企業(yè)主要布局長(zhǎng)三角以及成都重慶地區(qū),。

3、物流地產(chǎn)代表企業(yè)

3.1  普洛斯——物流全生態(tài)玩家

（1）發(fā)展歷程

2018年1月,，梅志明正式宣布普洛斯私有化,，代表中國(guó)物流巨頭首次走向世界舞臺(tái)。普洛斯GLP是中國(guó)最大的物流地產(chǎn)服務(wù)商,，前身是美國(guó)Prologis的亞洲業(yè)務(wù),，在2008年新加坡政府收購(gòu)其亞洲業(yè)務(wù)后，Prologis其余業(yè)務(wù)與安博合并為安博集團(tuán),。經(jīng)過九年的時(shí)間在2017年7月,，中國(guó)財(cái)團(tuán)以116億美元成功收購(gòu)普洛斯。

（2）主營(yíng)業(yè)務(wù)

普洛斯旗下一共四大業(yè)務(wù)平臺(tái),，分為：物業(yè)開發(fā),、運(yùn)營(yíng)管理、基金管理以及物流金融平臺(tái),。說明普洛斯不但運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn),，還涉足金融領(lǐng)域。

（3）國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)分布

普洛斯在國(guó)內(nèi)一共布局了38個(gè)城市,，總管理面積1825萬㎡ ,，地產(chǎn)形式基本為物流園區(qū)倉(cāng)庫(kù)，主要分布在華東地區(qū),，總庫(kù)存911萬平方米,，華南地區(qū)較少，僅覆蓋7個(gè)城市195萬平方米,。

（4）物流生態(tài)閉環(huán)圈

普洛斯提供高附加值服務(wù)獲得差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，布局整個(gè)物流生態(tài)圈。除了為物流企業(yè)提供倉(cāng)庫(kù),、辦公樓以及物流基礎(chǔ)設(shè)備外,，還布局金融平臺(tái)為中小企業(yè)客戶解決資金難題以及提供設(shè)備、系統(tǒng),、配送,、運(yùn)輸?shù)确?wù)。

不單單是一家物流地產(chǎn)企業(yè),，普洛斯還是國(guó)內(nèi)著名投資機(jī)構(gòu),，不少企業(yè)的融資經(jīng)常出現(xiàn)其身影：優(yōu)速快遞、快運(yùn)平臺(tái)壹米滴答,、專線平臺(tái)卡行天下,、城配平臺(tái)駒馬、整車行業(yè)福佑與湯氏,，以及物流技術(shù)平臺(tái)際鏈,、G7與豐巢快遞柜等。

3.2  萬科萬緯——地產(chǎn)行業(yè)跨界玩家

（1）發(fā)展歷程

萬緯物流于2015年宣布推出,，是萬科集團(tuán)正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)的標(biāo)志,。2016-2017年萬緯發(fā)揮房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，通過開發(fā)與收購(gòu)快速擴(kuò)張,，迅速布局全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,。2018年并購(gòu)太古冷鏈平臺(tái)，側(cè)重布局冷鏈物流業(yè)務(wù),。

（2）業(yè)務(wù)模式

一方面,，萬緯物流為電商、零售商以及物流企業(yè)提供倉(cāng)庫(kù)及倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,，或根據(jù)其需求提供開發(fā)建設(shè),、協(xié)助運(yùn)營(yíng)等服務(wù),；萬緯還開發(fā)長(zhǎng)租公寓以及配套娛樂設(shè)施，滿足企業(yè)客戶員工的住宿以及日常需求,。

另外,，萬緯物流布局冷鏈物流，為冷鏈企業(yè)提供干線運(yùn)輸及末端配送的個(gè)性化物流服務(wù),。

發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)深耕的優(yōu)勢(shì),，萬緯物流投資或收購(gòu)部分客戶在運(yùn)營(yíng)中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從中獲得盈利,。

（3）網(wǎng)絡(luò)分布

萬緯物流目前主要布局全國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)以及中西部重點(diǎn)區(qū)域,，覆蓋全國(guó)42個(gè)城市，持有運(yùn)營(yíng)568萬平方米面積的地產(chǎn),。運(yùn)營(yíng)中項(xiàng)目包括華南區(qū)域18個(gè)園區(qū)項(xiàng)目,，華東地區(qū)28個(gè)園區(qū)項(xiàng)目，華北地區(qū)12個(gè)園區(qū)項(xiàng)目,，中西部區(qū)域包括湖北,、川渝地區(qū)以及陜西等在內(nèi)的18個(gè)園區(qū)項(xiàng)目。

3.3  豐樹——辦公場(chǎng)景玩家

（1）發(fā)展規(guī)模

中國(guó)是豐樹最大的海外市場(chǎng)之一,，2005年豐樹進(jìn)入中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng),。作為領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，豐樹之后快速發(fā)展擴(kuò)大規(guī)模,，當(dāng)前豐樹在中國(guó)擁有近1600名員工,，布局國(guó)內(nèi)十多個(gè)城市，投資物流,、工業(yè),、零售、住宅等綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目,。

（2）業(yè)務(wù)模式

豐樹的業(yè)務(wù)模式圍繞物流地產(chǎn)展開,，以特定資產(chǎn)類型或地理位置為中心設(shè)計(jì)私募地產(chǎn)基金，包括三個(gè)方面：開發(fā)建設(shè)高價(jià)值地產(chǎn)項(xiàng)目,、為機(jī)構(gòu)投資者管理資本,、通過投資高潛力項(xiàng)目獲得回報(bào)。

豐樹在國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的主要表現(xiàn)形式為辦公樓,、工業(yè),、住宅、零售以及物流地產(chǎn)（物流地產(chǎn)中涵蓋少數(shù)辦公樓及住宅）場(chǎng)景,，全部涵蓋共有5個(gè)項(xiàng)目,，覆蓋184萬平方米。包括香港在內(nèi)的辦公樓共計(jì)6個(gè)項(xiàng)目,，運(yùn)營(yíng)面積165萬平方米,；工業(yè)地產(chǎn)3個(gè)項(xiàng)目,，運(yùn)營(yíng)面積60萬平方米；住宅方面3個(gè)項(xiàng)目,，運(yùn)營(yíng)面積120萬平方米,；零售地產(chǎn)3個(gè)項(xiàng)目，41萬平方米,；物流地產(chǎn)34個(gè)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)面積280萬平方米,?？梢姡m然豐樹的辦公設(shè)施面積不是國(guó)內(nèi)最佳,，但其涵蓋整個(gè)業(yè)務(wù)中一大半的占比,。

3.4  上海宇培（中國(guó)物流資產(chǎn)）——全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)設(shè)施玩家

（1）發(fā)展歷程

上海宇培成立于2000年，是宇培國(guó)際,、RRJ,、京東在國(guó)內(nèi)合作建立的物流基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)。截至2018年6月,，宇培在42座城市中運(yùn)營(yíng)著60個(gè)物流園區(qū),，運(yùn)營(yíng)310萬平方米的物業(yè)面積，形成覆蓋國(guó)內(nèi)主要物流樞紐城市及周邊衛(wèi)星城的物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò),。

（2）業(yè)務(wù)模式

宇培在國(guó)內(nèi)主要開發(fā)高潛力的物流園區(qū),，布局全國(guó)網(wǎng)絡(luò)。通過市場(chǎng)調(diào)研后獲取優(yōu)質(zhì)土地資源,，然后經(jīng)過自主開發(fā)建設(shè)后租賃給客戶并自主運(yùn)營(yíng)管理,。

（3）主要客戶

宇培主要服務(wù)于四類客戶，有順豐,、韻達(dá),、百世、日日順,、安能等快遞零擔(dān)類企業(yè),；制造行業(yè)有三星、格力,、西門子等,；三方貨代有中外運(yùn)、中遠(yuǎn)等,；電商零售商有京東,、菜鳥、小米,、唯品會(huì)等企業(yè),。

3.5  順豐——合作型開發(fā)建設(shè)玩家

（1）發(fā)展歷程

2013年,，順豐正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)，以「自建+合作」的方式,，建立物流產(chǎn)業(yè)園,。2017年9月，順豐宣布與萬科和普洛斯戰(zhàn)略合作,，發(fā)揮各自所在領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),，在全國(guó)各物流樞紐城市選址，投資開發(fā)物流園區(qū),。2017年11月,，順豐宣布與嘉民合作，共同開發(fā)建設(shè)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,。

（2）業(yè)務(wù)模式

順豐通過與國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商合作的模式（順豐通過實(shí)地調(diào)研建立物流運(yùn)營(yíng)所需場(chǎng)地規(guī)劃,、地產(chǎn)商負(fù)責(zé)拿地以及設(shè)施建設(shè)），共同合作探索智慧化物流園區(qū),、轉(zhuǎn)運(yùn)中心,、冷鏈物流、員工公寓方面的物流地產(chǎn)應(yīng)用場(chǎng)景,。

（3）網(wǎng)絡(luò)分布

目前,，順豐已經(jīng)完成全國(guó)34座城市16座園區(qū)的運(yùn)營(yíng)，包括華東,、華南,、華北、西南,、長(zhǎng)江中游等物流樞紐地區(qū),。

4、行業(yè)看點(diǎn)

4.1  頭部企業(yè)發(fā)展依舊迅猛,，帶動(dòng)全國(guó)地產(chǎn)估值

（1）普洛斯用了9年的時(shí)間完成了700億元的「飛躍」,，不僅僅是因?yàn)檎幵趪?guó)內(nèi)電子商務(wù)的快速發(fā)展熱潮，還在于自身運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì),。

首先,，普洛斯早期進(jìn)入國(guó)內(nèi)物流行業(yè)，為傳統(tǒng)物流倉(cāng)庫(kù)單調(diào)的倉(cāng)儲(chǔ)功能帶來現(xiàn)代化的變革,，隨后進(jìn)入的安博,、嘉民、寶灣,、豐樹等國(guó)外企業(yè)雖然能提供同水平的物流設(shè)施水平,，但在土地資源上遠(yuǎn)不及普洛斯，無法獲得很大的發(fā)展。其次,，在合作伙伴方面,，普洛斯緊抓國(guó)內(nèi)政府企業(yè)以及地產(chǎn)巨頭，以合作或入股的形式拉攏阿里,、厚樸,、傳化、中集,、海爾,、中銀等為其背書，在土地政策收緊的現(xiàn)狀下頻頻拿地,。

（2）普洛斯的私有化,，一方面在行業(yè)處于價(jià)值回歸階段時(shí)，大幅提升了自身以及國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的估值水平,；另一方面，萬科的參與,，借助普洛斯世界頭部企業(yè)的地位帶動(dòng)萬科的發(fā)展,，將雙方資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行互補(bǔ)，擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)頭銜的束縛,。

4.2  物流與地產(chǎn)企業(yè)入局優(yōu)劣勢(shì)分析

在布局物流地產(chǎn)方面,，物流企業(yè)可以根據(jù)在物流運(yùn)作上的經(jīng)驗(yàn)制定整個(gè)物流設(shè)施建設(shè)方案，并且在客戶服務(wù)上擁有運(yùn)輸和配送能力,，服務(wù)質(zhì)量較高,。但由于沒有地產(chǎn)開發(fā)的基因、豐富的基金資源以及牢靠的政府關(guān)系,，物流企業(yè)在拿地開發(fā)以及建設(shè)布局,、招商能力部分有很大的局限性，在這些方面物流企業(yè)需要擴(kuò)充自身資源,，大步趕上,，比如順豐通過先后與普洛斯、萬科,、嘉民等企業(yè)合作,，高速發(fā)展物流地產(chǎn)布局。

相同的道理,，地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮自身在拿地,、建設(shè)、資金方面的優(yōu)勢(shì),，拓展多元化地產(chǎn)布局,，但是在客戶運(yùn)營(yíng)方面，地產(chǎn)企業(yè)無法給予物流企業(yè)客戶定制化的服務(wù)，只能通過外包或與物流企業(yè)合作完成物流地產(chǎn)設(shè)施的運(yùn)營(yíng),。

4.3  政策驅(qū)動(dòng)物流地產(chǎn)發(fā)展

12月24日,，國(guó)家發(fā)改委與交通運(yùn)輸部發(fā)布《國(guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》，包含建設(shè)共212個(gè)國(guó)家物流樞紐,。規(guī)劃指出現(xiàn)有的物流設(shè)施缺少系統(tǒng)性的規(guī)劃,，各地產(chǎn)企業(yè)都采用自主開發(fā)建設(shè)的方式，分布散亂不均,。此次物流樞紐的建設(shè)規(guī)劃,，有效地整合物流資源完善物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，提高整體運(yùn)行效率,。未來,，通過建設(shè)多個(gè)輻射能力強(qiáng)、運(yùn)作水平高,、連接緊密的國(guó)家物流樞紐,，提高區(qū)域內(nèi)、區(qū)域與區(qū)域之間互相協(xié)作的效率,，推動(dòng)組織化運(yùn)營(yíng),。

4.4  分工協(xié)同、綜合發(fā)展

最近幾年物流地產(chǎn)的租金增長(zhǎng)幅度明顯高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)并且更加穩(wěn)定,，隨著房產(chǎn)紅利消失,，行業(yè)玩家更愿意去布局土地價(jià)格較低、租金回報(bào)率正在提升中且升值空間較大的物流地產(chǎn),。各個(gè)行業(yè)玩家涌入物流地產(chǎn)行業(yè),，發(fā)揮其原本優(yōu)勢(shì)，物流企業(yè)做物流設(shè)施規(guī)劃運(yùn)營(yíng)以及延伸到下游,，協(xié)助客戶進(jìn)行倉(cāng)配服務(wù)等,；地產(chǎn)企業(yè)做開發(fā)建設(shè)；金融企業(yè)做基金運(yùn)營(yíng),；還有以普洛斯為例的行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)型為物流生態(tài)運(yùn)營(yíng)者,，除了開發(fā)建設(shè)物流用地，還投資入股物流其他領(lǐng)域企業(yè),，形成閉環(huán)生態(tài)圈,。