時(shí)間：2019-01-25 10:48:10 點(diǎn)擊：次
來(lái)源：法治周末 作者：肖莎

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“2019年,，我們正在考慮是否組建一支主要投資于物流地產(chǎn)領(lǐng)域的母基金。”1月15日,，宜信財(cái)富全球房地產(chǎn)投資母基金管理合伙人陳強(qiáng)華告訴記者,。

當(dāng)天，宜信財(cái)富發(fā)布了《2019資產(chǎn)配置策略指引》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》),，在這一《指引》中,，宜信財(cái)富全球房地產(chǎn)母基金投資管理部判斷，隨著科技的發(fā)展,，在零售行業(yè)和電子商務(wù)行業(yè)的驅(qū)動(dòng)下,，新的地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)如物流地產(chǎn)、城市更新,、共享辦公等新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn),。

陳強(qiáng)華尤其提到，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能非黑即白地看,，遇到市場(chǎng)調(diào)控,，就認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有任何機(jī)會(huì)；遇到市場(chǎng)大漲,，就在這個(gè)領(lǐng)域重金投入,。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很大的領(lǐng)域，不能把目光局限于住宅和商業(yè),，隨著新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，未來(lái)中國(guó)的物流地產(chǎn)將會(huì)有很大的發(fā)展空間。

“不僅僅是中國(guó),，歐美市場(chǎng)的物流需求依然強(qiáng)勁,，行業(yè)增長(zhǎng)率不斷打破紀(jì)錄，在經(jīng)濟(jì)周期性復(fù)蘇和結(jié)構(gòu)性驅(qū)動(dòng)的綜合影響下,，歐洲的物流地產(chǎn)表現(xiàn)優(yōu)異,，空置率僅有5%。”宜信財(cái)富全球房地產(chǎn)母基金投資管理部在《指引》中寫(xiě)到,。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦亦告訴記者,，在國(guó)家對(duì)物流行業(yè)的支持之下，物流地產(chǎn)處于一個(gè)新的風(fēng)口,。而處于轉(zhuǎn)型中的傳統(tǒng)房企,，面臨著住宅市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)的逐漸平穩(wěn),，此前已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商在通過(guò)各種方式進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)。

政策利好,，物流地產(chǎn)迎來(lái)“風(fēng)口”

盧文曦告訴記者,，就在不久前，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與交通部還共同發(fā)布了《國(guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》),，《規(guī)劃》指出了國(guó)家物流樞紐的重要性,，并且明確對(duì)物流用地支持。

《規(guī)劃》中稱(chēng),，對(duì)國(guó)家物流樞紐范圍內(nèi)的物流倉(cāng)儲(chǔ),、鐵路站場(chǎng)、鐵路專(zhuān)用線和集疏運(yùn)鐵路,、公路等新增建設(shè)用地項(xiàng)目,，經(jīng)國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門(mén)審批、核準(zhǔn),、備案的,，允許使用預(yù)留國(guó)家計(jì)劃；地方相關(guān)部門(mén)審批,、核準(zhǔn),、備案的，由各省(區(qū),、市)計(jì)劃重點(diǎn)保障。鼓勵(lì)通過(guò)“先租后讓”“租讓結(jié)合”等多種方式供應(yīng)土地,。對(duì)因建設(shè)國(guó)家物流樞紐需調(diào)整有關(guān)規(guī)劃的,，要積極予以支持。

“物流地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵是土地,。”中城倉(cāng)儲(chǔ)執(zhí)行董事,、羅卡角中國(guó)物流地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)周建成對(duì)記者分析，此前一二線城市不喜歡物流行業(yè),，而三四線城市又不太需要物流地產(chǎn),。

周建成坦言，物流地產(chǎn)的進(jìn)入門(mén)檻事實(shí)上不高,，誰(shuí)能拿到工業(yè)用地,，誰(shuí)就能發(fā)展物流地產(chǎn)，但是事實(shí)上全國(guó)各地政府對(duì)物流地產(chǎn)的發(fā)展是“不待見(jiàn)”的,，一般企業(yè)拿地相對(duì)不易,。

“主要是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的發(fā)展給城市所帶來(lái)的稅收少，而且有物流園區(qū)的地方,，周邊不可能建設(shè)起所謂的高端住宅,，因?yàn)樘焯煊兄匦涂ㄜ?chē)出入，環(huán)境自然不會(huì)太好。物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)周?chē)姆績(jī)r(jià)就因而上不去,，地價(jià)自然也上不去,。”周建成向記者解釋了各地政府不待見(jiàn)物流地產(chǎn)的原因。

盧文曦告訴記者,，之前住宅市場(chǎng)火熱的時(shí)候,，對(duì)物流地產(chǎn)的研究甚至都很少。

而國(guó)家對(duì)物流地產(chǎn)用地的支持,，對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言無(wú)疑很重要,。

盧文曦認(rèn)為，有了國(guó)家的支持,，加上整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物流地產(chǎn)有很高的需求,，且物流地產(chǎn)目前的產(chǎn)品供給和需求不匹配，簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)多,，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)少,，比如恒溫、冷鏈等高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)供不應(yīng)求,，物流地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)還是有深挖潛力,。

宜信財(cái)富在《指引》中也提到，中國(guó)的物流地產(chǎn)有著高增長(zhǎng)潛力,，中國(guó)作為全球最大的電子商務(wù)市場(chǎng),，但人均倉(cāng)儲(chǔ)面積只有美國(guó)的六分之一、日本的五分之一,，這表明未來(lái)中國(guó)物流地產(chǎn)投資前景可期,。

“在住宅市場(chǎng)趨于平穩(wěn)甚至下滑的情況下，物流地產(chǎn)事實(shí)上迎來(lái)了行業(yè)發(fā)展的‘風(fēng)口’”,。盧文曦補(bǔ)充,。

多行業(yè)巨頭進(jìn)入物流行業(yè)

周建成表示，在房地產(chǎn)行業(yè)受到深度調(diào)控的當(dāng)下,，物流行業(yè)的投資回報(bào)率也比住宅和商業(yè)要好,，平均投資回報(bào)率在6%。

房地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)克爾瑞研究中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)克而瑞)在一份研究報(bào)告中提到,，2017年年初統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，我國(guó)北京、上海,、深圳,、廣州的二手房租金回報(bào)率分別為1.49%、1.59%,、1.53%和1.92%,，寫(xiě)字樓5%左右,，而目前我國(guó)一線城市物流地產(chǎn)基本收益在6.5%至7%，高端物流地產(chǎn)的回報(bào)率可達(dá)8%,，物流地產(chǎn)收益明顯高于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn),。

盧文曦告訴記者，已經(jīng)有部分開(kāi)發(fā)商在近些年進(jìn)入了物流地產(chǎn)領(lǐng)域,，其中包括萬(wàn)科,、綠地、華夏幸福等龍頭企業(yè),。

克爾瑞還分析稱(chēng),，國(guó)內(nèi)房企涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域，從進(jìn)入模式以及參與程度的不同主要可以分為房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng),、收購(gòu)參股物流企業(yè),、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作這4種類(lèi)型,。

“但是房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)的情況比較少,。因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)和傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)完全不同，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商也是外行,。”盧文曦說(shuō),。

據(jù)盧文曦介紹，萬(wàn)科在物流地產(chǎn)行業(yè)的投入比較大,，不僅牽頭做了世界物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯的私有化工作,，還在國(guó)內(nèi)專(zhuān)門(mén)成立了一支物流地產(chǎn)基金，認(rèn)繳出資額達(dá)30億元,。

此外公開(kāi)報(bào)道顯示,，電商行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)京東和蘇寧也都已在物流地產(chǎn)行業(yè)試水。

周建成認(rèn)為,，電商企業(yè)做物流地產(chǎn)有兩個(gè)好處：一是產(chǎn)業(yè)協(xié)同的好處，電商的運(yùn)營(yíng)需要物流做支撐,；二是物業(yè)增值的好處,，所謂物業(yè)增值，最基本的就是為發(fā)展物流地產(chǎn)拿到的工業(yè)用地部分的增值,。

以基金形式進(jìn)入物流行業(yè)成為趨勢(shì)

去年5月,，京東發(fā)布首季度財(cái)報(bào)后，京東集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO劉強(qiáng)東在分析師電話會(huì)議上表示,，京東物流建設(shè)一直盡量在使用自己的現(xiàn)金,，在今年某個(gè)時(shí)間將準(zhǔn)備成立物流地產(chǎn)基金，通過(guò)使用第三方資金,，用于更多物流倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè),。

蘇寧云商集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蘇寧”)此前也發(fā)布公告稱(chēng),，其全資子公司江蘇蘇寧物流有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蘇寧物流”)與深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深創(chuàng)投”)擬聯(lián)合發(fā)起設(shè)立目標(biāo)總規(guī)模為300億元人民幣的物流地產(chǎn)基金，同時(shí)通過(guò)在具體項(xiàng)目層面匹配相應(yīng)的融資安排,，實(shí)現(xiàn)管理倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到1200萬(wàn)至1500萬(wàn)平方米,。

公告顯示，物流地產(chǎn)基金首期基金目標(biāo)募集資金規(guī)模50億元,，主要用于收購(gòu)蘇寧建成的成熟倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,、市場(chǎng)化收購(gòu)，以及投資開(kāi)發(fā)符合條件的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施,。

法治周末記者查詢(xún)公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn),，近幾年成立的主要投資于物流地產(chǎn)的基金并不少，除了蘇寧和萬(wàn)科成立的相關(guān)基金外,，由中遠(yuǎn)海運(yùn)等公司也發(fā)起了“遠(yuǎn)海中原物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”,，計(jì)劃募資規(guī)模達(dá)600億元；海航現(xiàn)代物流集團(tuán)也發(fā)起了一個(gè)預(yù)期規(guī)模達(dá)100億元的物流行業(yè)基金,。

僅就這些基金而言,，如果均募資到位，將有千億元資金進(jìn)入到物流地產(chǎn)行業(yè)中來(lái),。

為何諸多企業(yè)在進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)時(shí),，選擇以發(fā)起或參與基金的方式來(lái)進(jìn)入？

盧文曦分析,，一方面是有杠桿作用,，因?yàn)槲锪餍袠I(yè)發(fā)展的周期很長(zhǎng)，需要的資金投入很多,，全部使用自有資金對(duì)企業(yè)而言壓力較大,，企業(yè)通過(guò)發(fā)起或參與到基金中的方式，可以用有限的資金做自己想做的事,；另一方面,，還是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)在中國(guó)還處于發(fā)展階段，相關(guān)項(xiàng)目能否成功還是未知數(shù),，如果企業(yè)全用自有資金,，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大，發(fā)起一只基金,，多個(gè)企業(yè)共同參與,，可以分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的基金管理人對(duì)基金的使用,、投向進(jìn)行規(guī)劃,，能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較好的把控。

提到通過(guò)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體操作時(shí),，陳強(qiáng)華還有一些建議,，即通過(guò)房地產(chǎn)母基金的方式,，可以實(shí)現(xiàn)跨地域、跨國(guó)別,、多物業(yè)類(lèi)別的房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值投資,，優(yōu)秀的母基金能夠在兼顧回報(bào)的同時(shí)，盡可能降低投資者的風(fēng)險(xiǎn),。